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赣西之子(曾锋)博客

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关于我

曾 锋,歌曲作者,“疑商”概念和“人生成功的商树理论”的提出者,是家教教材《全才家教指南》主编,教师培训教材《班主任工作艺术》一书的作者,是“ 四步互动教学模式”的首创者,是《心中的歌》《勇敢去闯》《妈妈为啥爱唠叨》《背起行囊闯四方》《中国 挺住》《上栗 我的家》》《情醉上栗》《烟花爆竹之歌》《斑竹山》《相聚在东中》《七彩竺塘》《我真的悄悄地爱上了你》等歌曲的作者,有不少歌曲作品在《中国乐坛》《中国音乐》等专业杂志上发表......

暴风将至!"经济开发区和工业园区"一个比房地产更可怕的泡沫正在席卷  

2018-05-07 09:13:25|  分类: 经济信息 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:杨瑞

来源:读懂财经(ID:niushicankao)授权发布,其它微信转载请重新申请授权

“煤炭”、“钢铁”等产能过剩,是这些年挥之不去的阴影,也是每年政府的工作重点。但比去产能更大的风险,是房地产泡沫,这也是大家的共识。

然而,在今天的中国,一个比房地产市场更大的泡沫正在席卷中国,且并未引起社会的足够关注。

那就是:遍布全国各地大大小小的经济开发区和工业园区!

繁荣?还是荒凉!

用如火如荼来形容工业园区的建设,一点都不为过。

几乎每一个县每一个镇都有或大或小的工业园区,少则几万亩,多则几十上百万亩,即使再袖珍,也有几千亩。而全国一共有2856个县,40906个乡镇行政区划单位,叠加起来数量惊人。工业园区数量多达数万,面积更是数以亿计。

虽然中国经济这几十年的腾飞,离不开这些工业园区的卓越贡献。但目前的问题是,尤其是中西部工业园区的问题尤为严重:到处杂草丛生,诺达的工业园区几乎看不到人。用“鬼城”来形容一点也不为过。实在令人触目惊心!

像有一个县,早在2009年的时候,地方主导搞了个工业园区,一口气批了15万亩的土地。本以为可以筑巢引凤,结果却事与愿违,原规划的30多个亿的产值,实际连零头都不到。一副衰败的景象!

同样的一个镇,总人口大约不到十万。此前有一个3万亩的工业园区,后来又搞了一个近10万亩的开发区。

结果是,计划引进170多家企业,最后挂牌到工业园区的不到100家,而有员工开动机器生产的不到20家。可以想象,接近80%的企业只是名义入驻,大量厂房和资源则被闲置。

之前有去一个县城的工业园区走访,该工业园区规划用地1.55万亩,自称年产值50亿元。实际上,当地只是把原有的企业挪了下窝,然后在数据上毫无顾忌的弄虚作假。看似宽敞宏大的工业园区大门,一片冷冷清清的模样。

许多县、镇工业园区,欺瞒虚报,掩耳盗铃,假公济私。甚至对于数据没有不敢放的卫星,这也是我们长期诟病数据失真的原因所在!

谁才是始作俑者?

一个工业园区的诞生,其实背后围绕着一群利益群体:

当地伸手要财政拨款,要税收减免;要回扣,要收受礼金;企业要借款,要优惠政策,要划拨土地;银行要业绩,要低风险放贷,要吃回扣;当地老百姓要就业,要做生意赚钱,要收入。

对于企业来说,用几乎可以忽略的成本拿地,然后用地方的信用做银行贷款,再钻空子骗取税收优惠。至于说,面对本身不具备区位优势的工业园区,企业业绩不行了,怎么办?

一个字,拖!继续举新债补旧债,总之熬上一天是一天。到最后,想着法子把手里的土地转变成商业用地,然后盖房子,做房地产。

总而言之,一场精心编制的宛如“皇帝新装”的故事,所有人都懂,但无人愿意戳破它。

谁为工业园区买单?

兴建工业园区,一般都是动辄几亿几十亿的投资规模;而中小城市和城镇本身财政实力又很有限。

结果只能是地方举债,背上沉重债务负担。

而这,其实都是纳税人的钱!

当工业园区真正进入招商阶段,才发现实际远不如规划美好,如此巨额的投资其实是得不偿失。怎么办?拆了不是办法,只能想尽一切办法,维持表现上的“繁荣”。这是甩不掉的锅!

最后,房价涨了,投机的企业赚的盆满钵满。

但对于这个城市来说,除了房地产和巨额负债之外,留下的只有那荒凉的工业园区,静静地伫立在那里!永远静静的!

目前产业园区主要存在的问题

一方面是地方为发展经济而带来的产业园数量飞速发展,另一方面是产业园的重复建设,发展层次不齐。目前产业园主要存在以下问题:

1、产业定位同质化,市场竞争激烈:产业园区开发商大多看中产业地产的巨大市场潜力,优质的产业地产产品市场上供应却几乎是空白,但一旦踏入这个领域,却让人感觉到进退两难,面临者竞争大企业入驻难的压力。

2、产业门类鱼龙混杂,缺乏主导产业及龙头大企业:产业园区这个领域,专业级的开发商其实非常之少,如果从销售金额,销售量等方面去判断,更是与住宅不是一个数量级的,尽管进入产业地产的开发商越来越多,但由于产业地产要求有更高的专业化运营管理和强大的资源整合能力,优质的产业地产产品市场上供应却非常少。

3、园区产业链未形成,产业聚集程度低:产业地产一个重要的概念是能够形成产业链,但能形成完整产业链很少,产业未形成聚聚效应。大多数园区也在招商引资方面,更注重平方米纳税额等这些指标,对于产业相互之间的配套也仅仅停留在口头或者宣传上,影响园区可持续发展能力。

4、园区空间规划不科学,企业选址随意性大:产业地产在设计院的业务范围内也属于偏门小科,缺乏有经验的专业化团队。产业地产设计与原先的工业园设计理念是完全不同的,不仅要符合产业布局的技术要求,更要兼顾房地产中市场、客户需求对规划布局、产品设计的影响。由于产业地产营销周期长、单品总价高(即单品佣金高)、客户寻找困难,因此,脱离市场和客户的规划布局和产品设计将会导致土地运营、招商、销售等重重困难。同时还要考虑不同企业之间相互的影响等。这些市场研究和分析都是规划设计院难以解决的问题。因此,产业地产更强调要强调策划先行,产业园区开发策划必不可少。

5、园区功能单一,配套缺乏:不同产业导向需要不同的产业配套,而这种产业配套对于非实力型开发商是非常困难的,不同的地块往往具备吸引不同产业的地缘优势,不同产业又需要不同的产业配套,这种产业配套短期之内能以完成的,完成后又很难在不同地块中复制,开发商、地块区位、产业配套往往很难完全匹配,这都会对增加开发难度。

6、物业体量设置不合理:兼顾产业地产的功能、协调各个环节的关系,同时又保证整体的形象高度,成为产品规划设计中一个重要难题。另外,产业地产土地运营和物业产品营销最终要靠房地产市场实现,因为必须要充分考虑房地产市场客户的需求和各类物业供求和消化周期并兼顾资金投入产出,进行合理的功能和物业体量的配比。

7、国内园区服务跟不上:目前针对产业地产的专业服务公司非常少,一般都是开发商自建,自建由于缺少规模效应,成本非常高,服务质量也差,特别是在能给企业带来较高价值的金融、税收、人才等的平台服务专业商服服务公司少,如果对产业区入驻企业做满意度调查的话,80%会提及商服配套少,基本的餐饮配套都有,但针对商务客户、休闲娱乐等的就往往不足。产业地产的员工往往两极分化,如何针对不同人群提供不同服务,国内目前大多没有规模性公司来配套,产业区的客户似乎是被遗忘的客户。

8、园区盈利模式设置不合理,园区发展很难资金自我造血功能差:国内很多园区,仅仅依托厂房销售为主要盈利模式,一旦销售不畅,或者是销售完,园区后期的持续收益方面就会存在一定的限制。部分园区发展自我造血功能差,影响园区长远发展。

9、招商引资饥渴,捡到篮子里的都是菜:产业园区的客户是个令开发商纠结的事,是否需要屏蔽客户,如何引导客户?都是难题。在产业园建立之初一般都是有明确产业定位的,明确了园区未来主要发展的产业方向。但一旦园区建成进入销售和招商环节的时候,会发现,之前所有的定位都是美好的宏伟蓝图,理想很丰满,现实很骨感。一个地方产业园区不只一个,而这些园区之间在产业定位方面多数会出现一定的重合,因此为数不多的企业成为各个园区争抢的对象。而园区投资者出于资金回笼以及园区人气等多方面的综合考虑,在园区建设早期,会出现招商引资饥渴,捡到篮子里的都是菜的状况,因此,很多园区就这样越变越差。

中国一忍再忍,不用武力收复的领土的原因在此!

一直以来,中国周边饿狼群伺,围绕着中国的领土主权的收复和保卫,战争危机忽隐忽现。许多“有血性的国人”大声疾呼,希望用武力捍卫国家主权!但中国似乎一忍再忍,始终不肯轻易用兵!是不敢吗?还是有其他原因?

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